摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展，對社會經(jīng)濟的影響越來越大。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中存在著諸多問題，究其原因是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，具有諸多潛在風險，而有些企業(yè)對潛在風險重視不夠，未能較好地防范與控制。因此，為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，就要針對風險問題加強防范和管理，從而有效地控制風險問題的出現(xiàn)，確保企業(yè)各項生產(chǎn)經(jīng)營活動的有序開展。文章首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所面臨的主要風險，之后針對企業(yè)風險提出了防范化解措施，以供參考。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；風險；防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務涉及巨額的資金集中，而且在政策以及市場環(huán)境的變化之下，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，造成不同程度的影響。因此，為了有效地防范和規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的風險問題，就要在明確把握和分析風險類型的基礎之上，通過采取相應的措施，加強對于風險的防范和控制。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，要高度重視其潛在風險，及時掌控風險問題產(chǎn)生的根源。這不僅能夠?qū)撛诘娘L險，做到妥善化解處理。同時，還能夠針對難以避免的風險的出現(xiàn)，加強前期準備工作，在最大程度上控制風險問題所造成的不良影響，從而達到提升企業(yè)整體管理水平，保障企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要風險

房地產(chǎn)企業(yè)風險的產(chǎn)生，整個過程具有較高的復雜性。在企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營管理的過程中，由于各種不確定性因素的存在，從而帶來的影響就是企業(yè)風險。針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，不確定性因素在給企業(yè)發(fā)展帶來機遇的同時，也會造成一定的挑戰(zhàn)，所以要在最大程度上通過風險管理的落實，避免不利風險的出現(xiàn)，以下就對房地產(chǎn)企業(yè)主要的風險問題，進行具體的分析和論述。

（一）戰(zhàn)略風險

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略可分為基本競爭戰(zhàn)略、擴張性戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、多樣化戰(zhàn)略等四種類型，在企業(yè)的發(fā)展過程中，通過戰(zhàn)略的制定，能夠為企業(yè)發(fā)展指明前進的方向和目標，明確未來的發(fā)展走向。企業(yè)的戰(zhàn)略分析要立足于當前的實際情況，結(jié)合企業(yè)財務狀況、土地儲備、市場營銷等自身條件資源的優(yōu)劣情況以及企業(yè)發(fā)展需求、市場需求、金融政策等內(nèi)外部環(huán)境的利弊情況，確保戰(zhàn)略的科學性。在這一過程中，如果企業(yè)針對具體的情況存在錯誤的研判和評估，那么就難以確保戰(zhàn)略的可行性和合理性，使得企業(yè)發(fā)展方向偏離，造成戰(zhàn)略目標無法實現(xiàn)。特別是針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果難以確保所制定的戰(zhàn)略的合理性，會對企業(yè)的發(fā)展造成沉重的打擊，帶來無法挽回的損失，甚至會使得企業(yè)走向破產(chǎn)境地。如某房地產(chǎn)公司在國家宏觀政策調(diào)控下，加大財務杠桿，大舉擴張，激進拿地，甚至投入巨額資金進軍其他行業(yè)，因此在國家出臺更為嚴厲的政策時，導致企業(yè)陷入艱難的發(fā)展境地。

（二）融資風險

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集型的特點，主要就是在土地購置的基礎之上展開項目的經(jīng)營。由于土地供給的有限性，近些年，隨著土地的開發(fā)和利用，在土地資源緊張的現(xiàn)狀之下，使得土地價格不斷上升，所以客觀上要求房地產(chǎn)企業(yè)增加資金投入。從拿地一直到項目建成，都對資金投入提出了大量的需求，具有較大的投資成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的一個必要條件，就是要有足夠的資金。在日常的生產(chǎn)運營中，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地要進行融資活動，但是很多企業(yè)在融資過程中容易產(chǎn)生諸多問題，比如說融資困難、融資成本高。企業(yè)籌資主要依靠以下幾種方式，分別為股東投入、借貸、銷售資金等。如果房地產(chǎn)企業(yè)處于建設階段時，沒有相應的資產(chǎn)銷售，同時難以募集股東的投入資金，為了確保企業(yè)的持續(xù)運營，就要開展融資操作，當前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有銀行貸款、股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托等，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，依然以信貸融資為主要途徑，針對其他的融資方式，在政策、金融體制的影響之下，受到極大的制約與限制，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為也會存在諸多限制條件，而房企一旦沒能從金融機構(gòu)借到所需資金，在后續(xù)的工程建設中如果沒有足夠的資金，就會造成工程停工。為了不使工程停工，有些房企可能會采取股權(quán)融資等成本較高的其他融資方式。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇抵押融資，因此面對巨額的還款，企業(yè)無能力償還，那么則無法進行續(xù)借，導致資金鏈的斷裂，從而使得企業(yè)面臨破產(chǎn)的危機。很多大型的房地產(chǎn)企業(yè)都受到流動性的危機影響，造成債務危機的爆發(fā)和資金鏈問題的出現(xiàn)，造成這一現(xiàn)象的根本原因就是融資困難以及較高的成本。

（三）經(jīng)營風險

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有連續(xù)性的特點，因此風險也伴隨整個經(jīng)營過程，隨時都有可能發(fā)生，一個開發(fā)項目在前期明確設計方案、基本確定工程預算后，就要開始成本的把控，也就是說待開發(fā)項目從設計一直到竣工驗收全過程，都要加強預算的執(zhí)行，如此方可確保目標效益的實現(xiàn)。但是在實際施工中，如果存在前期設計的調(diào)整和變更，將會面臨拆除、重建、返工等問題，造成在原預算的基礎上增加相應費用，從而導致經(jīng)濟效益下降，同時還會拖延整個施工進度，工期延誤，影響按期交房，進而帶來合同糾紛風險。另外，在工程施工中，如果管理、監(jiān)督工作落實不到位，各項施工操作的標準化水平不高，原材料質(zhì)量把控不嚴，就會導致工程質(zhì)量問題，結(jié)果直接威脅后續(xù)的居住使用，情況嚴重形成安全隱患的將被政府部門認定為危房，這時大概率是拆除重建，其結(jié)果不僅造成企業(yè)經(jīng)濟損失，還會影響到企業(yè)商譽，可以說是賠了夫人又折兵。如某某園房地產(chǎn)公司在某縣開發(fā)一片別墅，由于對施工單位所購買的預拌商品混凝土質(zhì)量把關(guān)不嚴，在房子建造過程中，使用了摻有海砂的預拌商品混凝土，此事被業(yè)主知道后，紛紛要求開發(fā)商把房子推倒重建，整個事件影響了開發(fā)商在購買者心中的形象，也讓開發(fā)商陷入各項糾紛。即便從設計到竣工驗收備案整個過程都順利通過，但在后期項目交付以后，如果物業(yè)管理控制難以落實到位，也會帶來一定的風險問題，受到物業(yè)公司能力水平的影響，如果難以對小區(qū)做到有序的管理，比如物業(yè)公司無法控制業(yè)主私自搭蓋，私自挖地下室等，也會對開發(fā)商的口碑和聲譽帶來負面的影響，不利于開發(fā)項目品質(zhì)的實現(xiàn)。

（四）法律風險

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的法律風險，主要產(chǎn)生于房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)行為，其行為可能存在背離或者是觸犯法律，就會造成風險的出現(xiàn)。比如項目的合法性，這是一個擺在首要地位的法律問題，正常情況下如果項目具備以下條件就能證明項目的合法性：首先依靠出讓獲得國有土地使用權(quán)；其次，具備房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)資質(zhì)；最后，即將進行的項目建設需通過主管部門的行政審批。但是在實際的工程建設中，由于開發(fā)商私自更改設計參數(shù)、項目用途，更改之后的內(nèi)容如果難以得到政府的認可，那么在工程竣工以后，就不能做到備案的通過，阻礙房屋后期產(chǎn)權(quán)證的辦理以及對外銷售。房地產(chǎn)企業(yè)的法律風險有些是可預見的，有些是難以預見的，具體的法律風險表現(xiàn)在：第一，土地受讓風險，由土地受讓所帶來的糾紛問題。第二，基于多方合作以及聯(lián)合建設而成立的項目公司在開發(fā)經(jīng)營過程中，聯(lián)建各方對利潤分配方式、經(jīng)營管理策略等意見不統(tǒng)一引起的糾紛和矛盾。第三，房屋拆遷時引起的風險，由于房屋所有權(quán)人對房屋拆遷和賠償意愿引起的糾紛。第四，在早期的開發(fā)階段，和施工方針對設計規(guī)劃的問題所存在的糾紛，對于這一階段也有可能會受到項目抵押的影響，而帶來法律風險。第五，在銷售房屋資產(chǎn)過程中，所出現(xiàn)的認購以及錢款糾紛。第六，工程結(jié)算階段產(chǎn)生的糾紛，主要表現(xiàn)在工程竣工驗收結(jié)算時，建設單位與施工單位對工程結(jié)算的具體事項產(chǎn)生分歧。第七，針對后期管理出現(xiàn)的如房屋質(zhì)量、收樓條件、產(chǎn)權(quán)證的延期辦理等糾紛問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟風險管理的防范措施

（一）合理制定和落實企業(yè)戰(zhàn)略

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，戰(zhàn)略的制定起到至關(guān)重要的作用。因此要確保戰(zhàn)略方向的正確，如果出現(xiàn)戰(zhàn)略方向的錯誤和偏離，會影響到資金投入的回報，給企業(yè)帶來嚴重的危害，甚至會帶來企業(yè)倒閉的風險。首先，要針對房地產(chǎn)的目標客戶群體做到重點關(guān)注，結(jié)合實際情況，在戰(zhàn)略制定之前要做好市場調(diào)研，把握目標客戶群體的特點，這樣才能夠結(jié)合潛在需求，進行項目規(guī)劃和建設，確保所建設的房產(chǎn)能夠滿足目標客戶的需要。其次，要對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境和條件進行充分的考慮，在此基礎之上，通過綜合分析與研究，確定發(fā)展戰(zhàn)略能夠滿足自身的發(fā)展需要。房地產(chǎn)企業(yè)具有差異性的優(yōu)勢，在發(fā)展的過程中，也將進行多樣化產(chǎn)品的打造以及市場領(lǐng)域的開拓。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的資源優(yōu)勢，揚長避短，開發(fā)所擅長的領(lǐng)域，明確科學的成長方向。根據(jù)國家的各項政策方針，確定合理的發(fā)展戰(zhàn)略，提高決策的科學性。最后，要對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點，做到充分考慮和把握。房地產(chǎn)開發(fā)存在特殊性，在獲得地塊的階段，就已經(jīng)明確具體的用途。所以在戰(zhàn)略制定的過程中，要在考慮行業(yè)特點的基礎之上，根據(jù)所規(guī)劃的地塊的用途，進行戰(zhàn)略方向的制定。

（二）控制融資風險

首先，進行融資渠道的增加。為了進一步提高自籌資金的比重，可以依靠股本擴充的方式來實現(xiàn)。另外對于一些房地產(chǎn)投資企業(yè)，也可以依靠母公司的支持，對于資金實現(xiàn)重要的保障。另外，為了獲取更多的建設資金，要積極地加強與金融機構(gòu)之間的合作，在項目開發(fā)建設的過程中，通過與金融機構(gòu)之間的密切溝通和配合，從銀行方面獲得資金支持和保障。也可以依靠企業(yè)債券的發(fā)行，或者是信托融資的方式，獲得足夠的資金，確保在企業(yè)發(fā)展的過程中，不會出現(xiàn)資金短缺的問題。其次，強化資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對預算管理的重視力度，在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，有效管控經(jīng)營成本，從而實現(xiàn)資金節(jié)約的目標，促進資金的高效率流動，確保資金能夠維持在正常的運轉(zhuǎn)狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要針對投資管理工作加大重視力度，在項目前期的準備階段，加強項目可行性分析，同時還要有效地預測投資回收周期。另外企業(yè)要不斷地提高投資決策管理水平，進一步完善和優(yōu)化投資決策渠道，在最大程度上，規(guī)避投資風險，緩解企業(yè)資金流動壓力，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。最后，金融監(jiān)管機構(gòu)要不斷地優(yōu)化健全房地產(chǎn)金融體系，針對風險問題，構(gòu)建相應的預警系統(tǒng)和防范機制。關(guān)于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展而言，針對金融風險預防方面的工作依然有待加強和完善，缺少系統(tǒng)的金融風險預防體系。因此就要在構(gòu)建和完善金融法律法規(guī)以及監(jiān)管體系的基礎之上，通過風險防范和資金信用體系的建設，維持房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性。

（三）強化房地產(chǎn)經(jīng)營控制

針對房地產(chǎn)企業(yè)所具有的經(jīng)營風險而言，通過內(nèi)部控制的落實和開展，能夠做到有效地避免。在內(nèi)部控制工作中，要按照適應性、全面性、制衡性等多種原則，進一步的明確各部門以及各項工作職責，降低管理工作所產(chǎn)生的決策失誤的概率。為了進一步強化房地產(chǎn)企業(yè)的風險控制，在最初的規(guī)劃設計階段，就要落實相應的風險防范工作，提高規(guī)劃設計的水平，降低后期返工的概率。針對在建設過程中的各個工作環(huán)節(jié)，要嚴格加強質(zhì)量的管理和控制，確保經(jīng)營目標的實現(xiàn)，在最大程度上規(guī)避經(jīng)營風險。在企業(yè)發(fā)展的過程中，要對外部經(jīng)營環(huán)境有充分認知。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟環(huán)境以及國家的各項政策都會影響到企業(yè)的發(fā)展狀況，所以企業(yè)要從經(jīng)營環(huán)境的角度，不斷地加大研究和分析的力度，對市場做出科學的預測。在完成房產(chǎn)交付以后，也要加強對物業(yè)公司的管理，從而為企業(yè)贏得良好的業(yè)主口碑。依靠高質(zhì)量的工程以及服務管理，打造高品質(zhì)的企業(yè)形象，有助于企業(yè)產(chǎn)品后續(xù)的開發(fā)和銷售的順利開展。

（四）防范法律風險

首先，促進項目運作體系的構(gòu)建和完善，提高各項工作流程、項目報告以及各種手續(xù)依據(jù)的規(guī)范性，從而打造完善的項目運作體系，嚴格按照國家的各項法律政策的規(guī)定來開展。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部構(gòu)建合同管理體系。在企業(yè)的各項經(jīng)濟往來事項中，合同作為其中的重要載體，如果合同以及相關(guān)的文件不具有較高的規(guī)范性和嚴謹性，甚至存在一些不合法的問題，那么也容易出現(xiàn)法律糾紛，造成法律風險。因此，就要注重對于合同管理體系的完善，建立對合同履約信用和相應能力的審查機制，同時還要強化合同定價管理，依靠具體的機制，確保招投標等各項制度的嚴格落實。并且建立相應的合同管理制度，為合同管理工作的開展，提供重要的制度保證。從公司內(nèi)部的角度出發(fā)，進行規(guī)范性固定合同文本的制作，并組織涉及合同運作的人員，進行專業(yè)的培訓。再次，在企業(yè)內(nèi)部增強員工的法律風險防范意識。企業(yè)內(nèi)部的員工要針對各項法律法規(guī)以及政策規(guī)劃，做到認真學習和研究，熟知文件規(guī)定的內(nèi)容，同時還要積極地關(guān)注政策的調(diào)整和法律法規(guī)的變化。最后，通過外聘的職業(yè)律師與企業(yè)內(nèi)部法務工作人員的配合，不斷地提高法律問題的解決效率。讓外聘的律師事務所主要來處理涉及企業(yè)重大事項、危機事件以及訴訟案件，而公司內(nèi)部的法務人員負責處理日常的各項法律事務。通過企業(yè)內(nèi)部法務人員和律師事務所之間的配合，在企業(yè)中構(gòu)建一個完善的法務雙險機制。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動中風險問題的存在，會對企業(yè)的發(fā)展造成不利的影響。因此，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的提高，確保實現(xiàn)經(jīng)濟效益，就要加大對于風險管理的重視力度，提高企業(yè)的風險管理能力和水平，強化風險問題的防范與化解。

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作者:陳良珍 單位:永春縣建設工程質(zhì)量安全與造價事務中心